Posted in 房屋貸款 on 七月 26th, 2009
失業率居高不下，許多想成家的新人都有買不起房子的痛，房仲業者表示，貸款成數的高低，是首購族能否擁有人生第一棟房的關鍵之一。
房仲業者建議，頭期款不足的情況下想買屋，或許可以從預售屋下手，因為預售屋跟中古屋不同，不需要一次就備齊頭期款，可以依照工程進度分2到3年付款，壓力相對較小，而且通常預售屋的建商都會跟銀行合作，貸款成數也會比較高，不過必須要考量是否有立即居住的需求。
而若是買中古屋的話，就不能像預售屋一樣分期繳款，必須一次就拿出大筆資金，這時候能申請到多少的貸款額度就相當關鍵，房仲業者表示，想要買中古屋又要有高成數的貸款，購屋時有幾點注意事項：
1、選擇好地段：中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，房屋最重要的就是地段，好地段的房子，即便是中古屋，銀行放款的額度也會比較高，像是精華區或是捷運周邊，容易轉手抗跌的區域，通常都比較容易貸到較高的成數。
2、貸款人條件好：太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，除地段外，借款人也是重要關鍵，除了信用記錄要好之外，若是在前五百大企業企業工作之員工，或是老師、醫生、公務人員，由於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度。
3、與房仲業者配合：雖然現在銀行利率相當低，但若是個人要申請房屋貸款，通常審核會比較嚴苛。
不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合，像是日前永慶房屋就有推出高成數的房貸優惠，而21世紀不動產也與上海商銀推出「輕鬆購屋」專案，台北縣市可望貸到「成交價」的85成；如果是非台北縣市，也能有8成的額度。
21世紀不動產經理曹若琪表示，部分放款銀行的貸款成數是以銀行鑑價計算，所以常發生成交價800萬的房子，銀行鑑價卻只有700萬，假設以貸款85成計算，原本可以貸到680萬的房子，卻只能貸到595萬元，差了85萬元之多，房子很可能因此買不成，所以建議購屋族，盡量爭取以成交價來計算貸款額度。
銀行雖然拉高貸款成數，不過曹若琪要提醒購屋者，並不是所有產品皆適用，像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款成數也會比較低，而非自住型買方、貸款者年齡過大者，貸款成數也會因此受限，所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。
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Posted in 房屋貸款 on 七月 20th, 2009
金融海嘯讓名模的荷包也嚴重失血！在股市經驗豐富的林葦如，去年慘賠將近百萬，現在除了抱著業績穩定的龍頭股中鋼、華碩之外，還決定把資金投入保值的房地產，同門師妹黃百璐也大談自己的理財經，坦言買股票不是大賠就是小賺，現在利率低不如買房子當包租婆。
天使面孔魔鬼身材，名模林葦如一現身，鎂光燈就閃個不停，出席一場活動走個台步，就有幾萬元代言費進帳，不過原本有7位數身價的她卻因為投資股票失利，去年金融海嘯慘賠近百萬。
血汗錢在股市套牢，即使行情回來了，林葦如也不敢加碼，倒是對手中的鋼鐵股中鋼和NB大廠華碩很有信心，挑龍頭公司賺股利當定存，還想趁著利率低進軍房市。
看中房地產保值功能，林葦如打算把三百萬積蓄當自備款，想買一千五百萬的房子送給家人當禮物，首選大安信義區。同門師妹黃百璐最近也研究起房市，以後不走伸展台也能當個包租婆。
跟林葦如一樣在金融風暴跌了一大跤，黃百璐去年買的面板股最近才起死回生，倒是聽朋友建議投資紡織股獲利一萬多元。現在她學聰明了，挑熱門產業見好就收，希望賺到人生的第一桶金，早日實現買房子的夢想。(新聞來源：東森新聞記者陳明樂、林天佑)
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Posted in 房屋土地 on 七月 20th, 2009
台股連續三個月大漲，加上開放陸資來台，以及後續兩岸關係可進一步開展的預期下，帶動近幾個月來房市買氣回升，不但指標性豪宅預售個案銷售亮麗，國有土地的標售案也是熱鬧滾滾。房產專家建議，若要確保購買房地產保值、增值，只要跟著「三高」走準沒錯。
股市有高成長、高獲利、高股價「三高」，房市也有「三高」。而房產專家口中所謂的「三高」，就是高價標地案、預售高價熱銷案及高知名度社區個案。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，「三高」會產生一種房市「月暈效應」，間接拉抬附近中古屋的行情。以日前捷運科技大樓站附近標售出去的土地為例，高於底價2.5倍，每坪單價330萬元，未來若推出預售個案，房價也必然改寫當地新高紀錄，所以現在若能在附近找到屋況尚佳的中古屋逢低介入，將來該預售案推出，中古屋房價在比價效應下，勢必也會水漲船高。
其次是預售高價熱銷案，也會有這類的效應產生，譬如最近完銷的敦北文華苑，同時創下了國內房市單價及總價最高的紀錄，在此個案產生的房市「月暈效應」下，周邊老舊的中古屋也必然會獲得市場拉抬，成為值得投資的市場標的。
另一類是屬高知名度的社區個案，最鮮明的個案當屬仁愛路「帝寶」豪宅社區，在當年預售時就已產生過此類效應，現在更成為國內最高知名度的社區，對周邊中古屋產生的拉抬效果，依然不減當年。
張欣民指出，現在市場上對於兩岸之間關係解凍後的樂觀預期心理很強，所以市場上房價及地價頻頻創新高，一些指標個案的銷售也十分熱絡。小市民只要能抓住市場脈動，懂得「攀龍附鳳」，跟著「三高」走，還是可以確保自己購買的房子既保值又相對增值的。
不過張欣民也認為，雖然「三高」對周邊房價有保值兼增值的效應，但民眾要跟進時，還是要注意房價是不是已經完全反應，整理屋況還要投入多少資金，畢竟這些中古屋與其旁邊的「三高」個案一定還會存在價差，這類中古屋房價雖可以「攀龍附鳳」，但前提是除非經過都市更新，否則是不可能「成龍成鳳」的！
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Posted in 房屋土地 on 七月 17th, 2009
政府調降遺贈稅到百分之十，吸引不少台商資金回流。有房仲業者指出，從去年底開始，就有不少台商選擇回台置產，到了今年第二季這種現象越來越明顯，至於陸資來台置產部分，目前還停留在初步考察階段。（陳鳳如報導）
頂新集團持續收購台北一○一金融大樓的股權，似乎顯示台商陸續有返鄉置產的意願。對此，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，這波金融海嘯後，的確有不少中小企業主，選擇在此時回台投資不動產，尤其以今年第二季最多，他們大多選擇購買精華地段的房產或商辦。「去年全球金融海嘯的問題，讓一些資金回流到台灣來，回流進來之後，他有一部份會去選擇不動產，大概看起來，今年的第二季，相對會比較明顯一點，」不過，在陸資來台設點部分，目前仍以考察市場、瞭解台灣的房價和租金水準為主，沒有比較實際的行動。
至於，永慶房屋總經理葉凌棋認為，陸資來台初期，會先租或買辦公室，因此，以商辦的受益最大，其次，才是豪宅和店面，對一般住宅的影響會比較小。
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Posted in 房屋土地 on 七月 17th, 2009
台北市的房市交易量爆出四年來次高，相較之下中部地區六月份的買賣移轉棟數只比五月成長兩成，顯示出七月分中部房市才剛進入恢復期，另外明年台中縣市合併升格在即，外界普遍預期可望帶動中部地區房價上漲，但前台灣省建築公會理事長穆椿松卻認為，若建設沒做好，升格就只是升格。(記者蔡依婷台中報導)
台北市房市爆出大量，讓人也關心起明年即將升格的台中縣市房市情況究竟如何，前台灣省建築開發公會理事長穆椿松認為，北部房市狂漲，不論炒作與否，畢竟有錢人都集中在北部較多，相對的，陸客設商辦或是投資也多以北部為主，因此中部房市可能才剛進入恢復期。
穆椿松：「北部的現像和台中還是有些距離，我們還要在觀察陸資進來的狀況，以及我們本身恢復的情況，全台來看台北縣市恢復的比較快，台中會是第二，目前還在恢復當中，大約是七成左右。」
穆椿松認為，目前全台房市都是處在「消費通縮、資產通膨」的情況，也就是說消費性的住宅銷量減少但是投資商辦的人卻很多，而台中縣市合格在即，對中部房市是否有加分效果?穆椿松說，若是建設的話，升格就不是升格。
穆椿松：「合併升格就會升值那是比較沒有意義的事情，應該是合併升格後是否有帶來更多的建設，讓大家未來有所期待，那這樣才是可以的。」
穆椿松表示，目前中部房市處在相對低點，預計三、四個月後向上攀升，再加上資產有通膨的可能性，因此建議有意換屋或投資房地產的民眾，不如把握機會，趕緊下手。
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Posted in 房屋土地 on 七月 14th, 2009
〔記者黃宣弼、王亮勻／台北報導〕隨著北市房價愈來愈高，與一河之隔的台北縣，房價差距也愈來愈大，根據房仲業者統計，北市與北縣的房價比，今年第二季已經達到二比一的ＳＡＲＳ後新高。
在台北市中心買氣仍未退燒且北縣升格利多的情況下，業者預估未來將有更多的首購族將購屋地點由北市轉往北縣。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，房市景氣在農曆年後逐漸回溫，尤其是首善之都台北市，更呈現強者恆強的態勢，比較ＳＡＲＳ後的房價表現，二○○三年第二季北市平均房價為北縣的一．六八倍，但在第一次聯勤土地標售後，台北市精華區受到地價飆高帶動，拉開與北縣房價差距，直到今年第二季更是達到二．○三倍，刷新自ＳＡＲＳ以來的歷史新高紀錄。
蘇啟榮指出，由於目前房價可謂「北市一坪可抵北縣兩坪」，不少首購族乾脆直接將目標鎖定在台北縣，而形成一波「首購族遷徙潮」。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市中心與周邊房價價差拉大，是世界各國大都會的趨勢，而台灣在邁向國際化的過程中，也得面臨這種狀況，對於預算有限的購屋者來說，勢必出現往外遷徙潮，也將帶動北縣捷運周邊、或是和台北市一水之隔的區域房價。
另外，在房地產市場買氣回升，大台北預售房價從年初至今已經漲約十五％，其中北縣房價更回到去年五二○水準。代銷業預估，下半年大台北推案量僅約六百億，房價可望還有三％到五％的漲幅。
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Posted in 房屋貸款 on 七月 8th, 2009
法拍屋大熱門，但民眾搶標之前，得先拿捏荷包厚度，因為法拍屋貸款有些銀行很主動，但有些相對被動。有的銀行只做台北縣市的法拍屋，限定點交、自住，貸款成數要看拍定價格和擔保品估價誰比較低，以低的金額決定貸款成數；如果拍定價格很低，等於得標人的自備款要多一點。（張雅惠報導）
民眾購屋想撿便宜，轉戰法拍屋市場，但熱門的法拍屋物件碰到競標者眾的時候，得標價甚至會高於市價，民眾進場標購之前，還要先看自己財力夠不夠。
目前銀行做法拍屋貸款，以聯邦銀行和板信商銀最積極，業務員直接到法院，主動詢問得標人要不要辦貸款和代墊款；兆豐、一銀、上海商銀也有做法拍屋貸款，但沒那麼直接，兆豐和一銀的法拍貸款和一般貸款一樣，但上海商銀不做代墊款，法拍房貸也只限大台北地區的法拍屋，只限點交的，省掉不點交的佔用問題。上海商銀經理馬婉瑜說，避免法拍價格高於市價，貸款成數也不會用拍定價格當唯一標準。
「原則上，我們會參考標到的價格，和我們實際估計的價格，看兩者誰低，我們取低的，再用這個成數去計算核貸金額」
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Posted in 房屋貸款 on 七月 3rd, 2009
〔記者范家瑜／綜合外電報導〕美國抵押貸款協會（ＭＢＡ）公佈上週抵押貸款申請調查結果，發現再融資指數、購屋指數等皆呈現下滑，顯示貸款成本上揚，讓屋主打銷再融資的想法，而專家也擔憂房市復甦的腳步有趨緩跡象。
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Posted in 房屋土地 on 六月 28th, 2009
捷運內湖線將在七月四日正式通車，週邊房價跟著大翻身。但沿線十二個捷運站的房屋，也不是通通都漲價。雖然靠得越近房價就越高，捷運高架第一排房子，噪音大又沒隱私，房價和後面的一坪就相差十五萬。
這一列車開過去，所有周圍的房價幾乎都飆漲，內湖線正式通車前，這棟靠近文德站的新大樓，原本一千兩百萬的價格，在兩個月前，就漲到一千五百萬成交，房仲業者開心的透露，內湖線通車，果然帶動周圍房市大利多。內湖線房價上演慶祝通車行情，只有最靠近捷運高架軌道的住戶，開心不起來，因為近到連自己家都被看光光，還要忍受每天列車發出的噪音，專程跑來內湖看屋的先生，就是完全不考慮，這種靠近捷運第一排的房子。
靠近大湖公園站，第一排舊公寓每坪二十五到三十萬之間，後排的大樓，一坪就有四十五到五十萬的行情，房價一差就差了百分之四十五，一部份的高架軌道，和旁邊住家，甚至只有八到十米的距離，住戶開始裝起層層的隔音窗，有人乾脆出租搬走，捷運內湖線的房市熱潮，反而讓最靠近的鄰居們，完全沒有受惠。（綜合報導）
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Posted in 房屋貸款 on 六月 27th, 2009
(中央社訊息服務20090627 09:04:19)「房地產市場」一直都是兵家必爭之地，尤其在台灣地狹人稠，更是寸土寸金，房地產的競爭顯得格外激烈；房地產的冷熱以及成交價的漲跌同時也忠實反映了大環境景氣的興衰，從房屋或者土地的成交數或者價位，就能夠清楚的了解目前社會是否處於不景氣的風暴當中。
也就因為房地產市場競爭如此激烈，房仲業者自然也為了銷售業績使出渾身解數，希望能夠在眾多的房仲業競爭者中脫穎而出，獲得買屋賣屋族群的青睞跟信任。如何能夠抓住買屋賣屋族的心？當然「廣告」就成為最直接的宣傳手法，針對各族群的需求出現各式各樣溫馨、貼心、創新等訴求的廣告，就是希望能夠全方位的掌握每個買屋賣屋者的需求。不過到底廣告的放送有沒有效果？波仕特線上市調網(在6/6-6/9針對「當您有買賣房屋的需求時，以下哪家實體房仲業是您的第一選擇？」進行調查，結果可以發現「廣告」的放送的確對房地產市場造成絕對程度的影響。
調查結果顯示，有超過五成五的受訪者分別會選擇兩家房仲業者…沒錯！就是您心目中所想到的那兩家最知名的房仲業品牌：「信義房屋」﹝35.94%﹞以及「永慶房屋」﹝20.82%﹞；其次是東森房屋﹝11.26%﹞再來是中信房屋﹝5.88%﹞以及住商不動產﹝5.24%﹞等房仲業者，不過都與前兩名有著明顯差距。「信義房屋」以及「永慶房屋」之所以知名，成為消費者心目中的前兩名，就是因為「廣告」產生了非常大的效果，在媒體強烈的放送下，讓這兩家房仲業深植在消費者心中，當有買屋賣屋需求時自然就會選擇這兩家房仲業者。而除了這兩家之外，根據其他房仲業的排名也可以清楚發現，廣告放送的多寡就是影響消費者心中排名的決定性因素。
另外根據調查結果進行進一步的交叉分析可以發現，無論在性別差異或者婚姻狀況的差異上所得到的結果都是相同的，不過若從年齡層面進行分析，可以發現一個有趣的現象，就是年齡層對於「永慶房屋」的選擇上產生差距。年輕族群﹝15-34歲﹞對於永慶房屋的喜好比年長族群﹝35-45歲以上﹞來的多，年齡越輕越喜歡「永慶房屋」，而年長族群較喜愛「信義房屋」。原因可能在於「永慶房屋」主要的訴求較針對年輕的購屋族，又是影音看屋又是各地成交行情，但是都侷限在網路上查詢，這對年長者並沒有太多實質上的幫助，所以也就沒有太大的吸引力。反觀兩家之外的「住商不動產」，年齡愈長愈受到歡迎，這也跟廣告訴求有很大的關係，「住商不動產」廣告一直都以親切貼近的服務來打動消費者，自然能夠打動年長者的心，所以比例上相對的提高。
綜合以上的結果，可以很清楚的了解到「廣告」的影響力的確不容小覷，雖然廣告預算的確是為數不小的「宣傳費」，但是一旦打出知名度，背後所隱含的龐大商機就不僅僅只是廣告預算的金額而已。因為對於消費者來說，知名度同時間接也代表了信用度，因為藉由廣告成為知名品牌之後，相對的品質跟服務上都必須有一定的保證，也受到廣大消費者的監督，購屋動輒數百萬甚至千萬，豪宅更是突破億元大關，當然需要更多的保障，這時候廣告強力放送的知名房仲業，就成為民眾心目中唯一的選擇。
此調查針對波仕特線上市調網15~65歲會員進行問卷調查，回收有效樣本為9,929份，調查時間為2009/06/06~2009/06/09，在95%的信心水準下，正負誤差為0.98%。執行方式是波仕特線上市調網(Pollster Online Survey)透過網站市調平台，針對會員進行抽樣調查；由波仕特發送email邀請會員填寫波仕特所發佈的問卷，進行市場調查及市場訊息搜集。波仕特會員皆經過手機簡訊與email雙重認證通過，樣本資料可信度高於一般網站會員。
波仕特線上市調網為美商全通行銷集團成員，上網搜尋「美商全通」。
圖說：國人對房屋仲介品牌印象度之調查
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