土地貸款 | 房屋二胎貸款 | 民間二胎借款 - 找吳代書

失業率居高不下，許多想成家的新人都有買不起房子的痛，房仲業者表示，貸款成數的高低，是首購族能否擁有人生第一棟房的關鍵之一。
房仲業者建議，頭期款不足的情況下想買屋，或許可以從預售屋下手，因為預售屋跟中古屋不同，不需要一次就備齊頭期款，可以依照工程進度分2到3年付款，壓力相對較小，而且通常預售屋的建商都會跟銀行合作，貸款成數也會比較高，不過必須要考量是否有立即居住的需求。
而若是買中古屋的話，就不能像預售屋一樣分期繳款，必須一次就拿出大筆資金，這時候能申請到多少的貸款額度就相當關鍵，房仲業者表示，想要買中古屋又要有高成數的貸款，購屋時有幾點注意事項：
1、選擇好地段：中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，房屋最重要的就是地段，好地段的房子，即便是中古屋，銀行放款的額度也會比較高，像是精華區或是捷運周邊，容易轉手抗跌的區域，通常都比較容易貸到較高的成數。
2、貸款人條件好：太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，除地段外，借款人也是重要關鍵，除了信用記錄要好之外，若是在前五百大企業企業工作之員工，或是老師、醫生、公務人員，由於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度。
3、與房仲業者配合：雖然現在銀行利率相當低，但若是個人要申請房屋貸款，通常審核會比較嚴苛。
不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合，像是日前永慶房屋就有推出高成數的房貸優惠，而21世紀不動產也與上海商銀推出「輕鬆購屋」專案，台北縣市可望貸到「成交價」的85成；如果是非台北縣市，也能有8成的額度。
21世紀不動產經理曹若琪表示，部分放款銀行的貸款成數是以銀行鑑價計算，所以常發生成交價800萬的房子，銀行鑑價卻只有700萬，假設以貸款85成計算，原本可以貸到680萬的房子，卻只能貸到595萬元，差了85萬元之多，房子很可能因此買不成，所以建議購屋族，盡量爭取以成交價來計算貸款額度。
銀行雖然拉高貸款成數，不過曹若琪要提醒購屋者，並不是所有產品皆適用，像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款成數也會比較低，而非自住型買方、貸款者年齡過大者，貸款成數也會因此受限，所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。

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政府調降遺贈稅到百分之十，吸引不少台商資金回流。有房仲業者指出，從去年底開始，就有不少台商選擇回台置產，到了今年第二季這種現象越來越明顯，至於陸資來台置產部分，目前還停留在初步考察階段。（陳鳳如報導）
頂新集團持續收購台北一○一金融大樓的股權，似乎顯示台商陸續有返鄉置產的意願。對此，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，這波金融海嘯後，的確有不少中小企業主，選擇在此時回台投資不動產，尤其以今年第二季最多，他們大多選擇購買精華地段的房產或商辦。「去年全球金融海嘯的問題，讓一些資金回流到台灣來，回流進來之後，他有一部份會去選擇不動產，大概看起來，今年的第二季，相對會比較明顯一點，」不過，在陸資來台設點部分，目前仍以考察市場、瞭解台灣的房價和租金水準為主，沒有比較實際的行動。
至於，永慶房屋總經理葉凌棋認為，陸資來台初期，會先租或買辦公室，因此，以商辦的受益最大，其次，才是豪宅和店面，對一般住宅的影響會比較小。

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換屋大軍出動，拉抬房市熱絡買氣，以大台北換屋族來說，由於家長注重孩子的教育環境，換屋最愛的區域，偏好在知名學區、大型綠地公園附近購屋；北市以大安區居冠、北縣則以中和拔得頭籌。
根據台灣房屋5月份的成交資料發現，北市大安區、松山區及內湖區等三塊區域，分別奪下換屋最愛排行榜前三名；北縣則以中和、板橋及新店等區域，列為換屋首選。
台灣房屋不動產研究室副理江怡慧指出，近幾個月來景氣回春、台股紅通通，讓不少民眾解套，經濟能力漸趨穩，再加上房價經過金融風暴後的修正，已不再極度飆升，民眾紛積極換屋。
而北市行政區中，大安區的門牌就等於是房價保證，有25.5％比率的換屋族，最愛在大安區購屋，江怡慧說，尤其是面積達26公頃的大安森林公園周邊，更是換屋族詢問度最高的區域，不但生活機能完善、環境優美、文教氣息也濃厚，擁有龍安國小等知名學區，在這些光環的加持下，讓大安區成為炙手可熱的換屋熱點。
江怡慧進一步指出，以大台北換屋族居冠的北市大安區、北縣中和市等區域來看，都是人口較密集、居民所得較高的地帶，同時也有大安森林公園、中和四號公園等大型綠地，也由此可見，換屋族偏好知名學區、大型綠地公園附近購屋。
台灣房屋中和景安特許加盟店總經理劉威廷說，居住人口密度偏高的中和地區，其實與台北市僅一河之隔，區內各路段房價也被鞏固在一定的行情，加上區域內捷運便利，使得周邊環境、生活機能更臻完善，景觀住宅更因稀少性，而更顯保值與一般區域行情相較，每坪就有2萬元至3萬元的差距，不失為一個良好的居住區域。
至於近期房價漲多的北市松山區，除了擁有寧靜空間及明星學區的民生社區外，更屬於民生敦北辦公商圈，再加上兩岸直航活水效應，湧入不少上班族與商務族群前來購屋，指名度明顯飆高。
北縣換屋族排名第二的板橋，則狹有三鐵共構的優勢，屬於交通轉運中心，且有數千坪綠地公園、上萬坪體育場等規劃，使得15.8％的換屋族選擇在此購屋。

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申貸資格：
　　凡自己持有土地（農地、建地）持分可。
　　凡自己持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
　　凡滿２０歲以上皆可辦理（沒有銀行６５歲以上不可辦理的限制）。
　　凡已向銀行貸款者，或未貸款者。
　　沒有前胎（銀行）繳款多久的限制。
　　已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
優點：
　　負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
　　免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。
　　快速放款，簽約３０分鐘即可放款。
　　沒有區域的限制（全省皆可辦理）。
　　沒有銀行的高門檻，可代償當舖與錢莊。
　　免受騙，全程代書簽約面對面，借款保密有保障，資料絕不外洩。
準備文件：
　　身分證正本（雙證件），戶籍謄本，印鑑證明。
　　土地，建物所有權狀（正本）。
　　房貸繳款餘額清單（銀行申請）。
放款流程：
　　初步評估（土地謄本初估）。
　　實勘（拍照訪價）。
　　現場簽約（核貸金額與利率）。
　　放款。
二胎借款利率：每借壹拾萬，每月利息三千元（月利率３％）、年利率（３６％）、銀行約（１８～２０％）
期限：三個月為一期。
＊歡迎同業、房屋仲介、代辦、行員交流、介紹。
＊歡迎同行轉貸。
＊歡迎銀行退件者，行員介紹。
＊沒有錢莊的高利息，更沒有銀行的高門檻。
 
例１：廖小姐因需資金週轉，而用房子向台Ｘ銀行借款二胎房貸，而因為繳款未滿一年，與先生信用不良而被婉拒，即而找到吳代書３天內貸到資金５０萬，立即補資金缺口。
 
例２：周先生已經７０歲了，因股票失利，想用一塊農地向農民銀行借款，而因想短期彌補融資斷頭缺口，卻因年紀過大被銀行婉拒，走投無路，即而吳代書順利找到金主，貸款１８０萬順利解決問題。
金主的風險很高。10件放款案件中有1件失算而無法受償，則其它9件賺的利息恐怕會賠出去。所以特別是不動產在下跌時，金主更會受傷慘重。
行動電話: 0939-113144    0926-888548   TEL: 03-4224949
吳代書 
信箱:ppgg1031@yahoo.com.tw     MSN:ppgg1031@hotmail.com
地址:桃園縣楊梅鎮中山北路一段370巷31號
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〔記者范家瑜／綜合外電報導〕美國抵押貸款協會（ＭＢＡ）公佈上週抵押貸款申請調查結果，發現再融資指數、購屋指數等皆呈現下滑，顯示貸款成本上揚，讓屋主打銷再融資的想法，而專家也擔憂房市復甦的腳步有趨緩跡象。

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〔記者王亮勻／台北報導〕大台北預售新屋市場自3月起快速回溫後，6月在受到股市回檔及失業率續創新高的影響，房市交易表現也跟著趨緩，來人量與成交量同步下滑，購屋者再度出現觀望氣氛。
根據住展雜誌調查顯示，最新6月房市風向球分數較5月下跌三分，降至38分，燈號持續四個月出現代表衰退注意「黃藍燈」，顯示房市的回溫仍起起落落，處於U型谷底盤整的格局。
在來人量與成交組數上，受到大環境經濟面未好轉影響，購屋者的購屋意願再度下滑，6月的來人平均組數較5月減少了一至一成五不等，成交量亦同步萎縮了一成。
在議價空間上則較5月再放大增為13%，顯示購屋者再度出現觀望的氣氛，議價空間因此未能縮小。
住展雜誌研發長倪子仁表示，6月雖有陸資來台投資不動產消息面的利多，但股市與整體經濟面並未好轉，使推案量出現該熱不熱的狀況，來人與成交量亦未放大，且粗估北台灣今年第三季的推案量僅712.4億元，顯示建商信心度並未見明顯恢復。
新聯陽廣告處長黃清益指出，今年上半年銷售案多以新成屋為主，但3月以來新成屋去化速度快，目前新成屋幾乎已銷售完畢，而第三季預售新推案量不多，房市將呈現空窗期，預計要到今年第四季至明年農曆年前後，預售市場才會再爆大量。

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根據有巢氏最新的「首購族偏好區域」大調查，台北市內湖區居首，台北縣板橋市奪冠，房仲業者建議，社會新鮮人月存1.5萬，應可輕鬆晉升有巢族。
房市回溫，近日首購族紛紛出籠，根據有巢氏「首購族購屋偏好區域調查」結果顯示，以台北市來說，首購族最愛的區域前三名分別為：內湖區18％、大安區17％、文山區12％。
台北縣的前三名則是板橋市24％、永和市15％、中和市13％。
有巢氏發言人施亮州表示，內湖區內有內湖科學園區，是許多社會新鮮人工作的地點，「離工作地點近」是許多首購族主要考量，再加上內湖捷運線7月通車，未來房市具有增值潛力，更為內湖區加分不少。
永慶房屋研展部協理黃增福分析，台北縣板橋市成為首購族的熱門區域，主因是板橋市是台北縣的行政中心，加上台北縣即將升格，近來新板特區陸續開發，生活機能便利，難怪能獲得首購族青睞。
不過，首購族手上的資金有限，對於剛剛踏入社會的社會新鮮人來說，要怎麼靠著薪水購屋呢？在衡量社會新鮮人薪資水準以及配合低利優惠房貸的前題下，施亮州建議，訂定中期的8年購屋計劃較為恰當。
一般剛剛進入職場的新鮮人，薪資大約在2.6萬元~3.6萬元左右，扣除必要的生活費用後所剩無幾，想要完成購屋大計一定要先設定目標，施亮州建議，如果從一進入社會便做好理財規劃，養成每月定期儲蓄1.5萬元的習慣，8年內便可真正獨立，晉身「有巢」階級。
施亮州表示，新鮮人購屋理財模式主要可粗分為兩大階段，一為購屋前自備款的籌措，另一為購屋後每月房貸的支付，根據經驗，只要計劃得當，無論在購屋前或是購屋後，都可以維持以每月1.5萬左右的預算來解決房事。

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（中央社記者謝佳珍台北29日電）內政部建築研究所今天公布，今年第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數6分，較上一季下降1分，燈號連續3季出現藍燈。內政部次長林中森形容，第一季景氣「偏冷、相當冷」。
　　內政部建築研究所下午在內政部舉行「民國98年第二次房地產景氣動向」記者會，公布98年1至3月房地產景氣指標，由林中森主持。
　　林中森說，今年第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為6分，較上一季下降1分，燈號為藍燈，景氣持續呈現低迷。
　　根據建研所每季進行的房地產景氣動向調查，景氣對策訊號在2004年第一季創下14分（綠燈）高峰後，2006年第二季由13分（綠燈）一路下滑，去年第3、4季滑落至7分（藍燈），今年第一季持續下滑至6分（藍燈）。
　　出席記者會的中華民國住宅學會教授張金鶚說，2000年第4季、2001年第3季也曾出現景氣對策訊號6分，持續約1年。
　　林中森表示，今年第一季房地產領先綜合指標為91.97，較上一季下降1.76%，屬於大幅變動狀態，預期99年第一季房產景氣仍將不佳。
　　他說，5項構成指標經調整的指數中，除貨幣供給額、營建股股價指數增加外，國內生產毛額、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數為下降趨勢。
　　展望今年第2、3季，林中森表示，根據廠商經營意願調查，預測第2季房地產景氣轉好的有50%，轉壞的有10%；預測第3季轉好的有58%，轉壞則有6%。
　　從房地產相關新聞評析來看，他說，第2季市場利多與利空消息比為57比43，利多稍高於利空；就市場消息面來看，主要利多消息包括景氣領先指標與消費者信心連續3個月走揚、股市交易熱絡、貨幣供給持續增加等。
　　林中森並從建照、使用執照等數據分析，供給變少，房地產有機會回溫，不過，張金鶚對回溫看法保留，他認為短期仍傾向盤整。9806

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日前中得9.37億大樂透頭獎得主，慷慨捐出2.1億元做公益，不過，並非所有大額中獎人都這麼慷慨，根據彩券”>台灣彩券公司透露，也有3、4位大額彩券中獎人沒有當場捐款，聲稱日後再自己捐，還有一名貿易商老闆中2億多元大樂透，穿著滿身名牌現身領獎，承諾捐出「零頭」做公益，結果所謂「零頭」就只有1萬6800元；也有中獎人聽到台彩主管提及「3000不嫌多，1000不嫌少」，結果只捐3000元，令人印象深刻。
台灣彩券公司接手發行公益彩券以來，有兩位頭獎得主各捐2.1億元做公益，同時併列單一中獎人捐款金額最高紀錄，另有一位中得4億多元的農場主人，至今每個月仍持續捐15萬元做公益。
相較有些彩券頭獎得主慷慨捐贈，台灣彩券公司董事長尚瑞強表示，其實自台灣彩券接手發行後，也有3、4位大額中獎人在領獎當時，一毛都沒捐，聲稱日後自己會再捐，也有少部分中獎人領獎過程讓他印象深刻。
尚瑞強說，雖然大額中獎人要不要捐款由其個人自己決定，但他還記得有一位年近50歲的南部從事貿易的中小企業老闆中得2億多元的大樂透頭獎，領獎當天穿著滿身名牌，帶著唸外僑小學的兒子前來，當談及捐款時，中獎人主動表示捐零頭好了，尚瑞強本以為中獎人口中的零頭可能是百萬元以下，沒想到最後這名中獎人簽下的捐款數字是1萬6800元。
此外，中國信託商業銀行副總經理高人傑也曾接待過一位頭獎得主，談及捐款，高人傑隨口說說，「3000不嫌多，1000不嫌少」，結果對方真的只捐了3000元。
不過，尚瑞強也表示，其實這些大額中獎人對於這些意外之財，也都很珍惜，根據台灣彩券公司統計，截至目前為止，500萬元以上大額中獎人累計抱走的獎金達290億元，其中65%(約188.5億元)的錢都透過中國信託商業銀行信銀理財，而且多半會購買儲蓄型保險、債券、或定存等保守型商品，這些錢目前也全部都還在帳上，另外2成繳稅(約58億元)，剩下的1成5，即約40多億元提現金，多半也是用來購屋置產，還沒有聽到獎金已經被揮霍敗光的案例。

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（中央社記者韋樞台北27日電）北、中、高縣市升格，各界認為房地產可望上漲。但在業者眼中，房地產漲價需具備多項條件，至少要有一定的產業支撐和重大建設，才能維持房地產價格不墜，而非徒呼口號而已。
台北縣、台中縣市和高雄縣市日前通過審查升格為直轄市，未來台灣將有四個直轄市，各界都認為，升格後，當地房地產價格一定上漲，近期反映在營建、資產類股一片上漲聲。
若就政府資源分配來看，中央政府統籌分配款增多，縣市合併升格後得以規劃新的大規模都市計畫，重大交通建設也會次第進行。
就商業角度來看，基礎建設更加完備後，各項商業活動增加，人潮頻繁來往，就業機會更多，都市日漸繁榮，而最讓擁有土地者覬覦的是，土地重劃後，經過地目改變可以鉅額獲利。
這些美夢彷彿只要縣市升格就可全數達成，房地產價格也一定跟著上漲。但看在營建業者眼中，實現這些美夢必需依縣市原先建設程度不同，多年之後才能達成，而且過程中要備齊許多條件，例如產業支撐、交通建設、硬體建設、軟體服務、文化底蘊、居民素質、人口增加等，事情似乎不是這麼簡單。
冠德建設經理張建安表示，當地的產業非常重要，產業未落地生根帶不進商業設施，人口不會增長，早年產業西移大陸，人員也跟著去大陸，中南部許多工業區廠房和住屋空置，房地產價格無法提振，就是最明顯的寫照。
張建安以台北縣為例，北縣人口早年是中南部民眾北上工作的落腳地，因此人口數夠多，而這些年北縣房價是隨捷運興建完成而上漲，未來捷運遠期路網的環狀線再開始動工興建時，交通便利更上層樓，對房地產價格更有穩盤的作用。
就產業面來看，北縣中小企業非常多，新莊地區原本有為數眾多的傳統加工業，縣府正在規劃將這些加工業集中在一特定區，原來的土地要設置商業區、公園等，提昇環境品質；此外在新莊設立50公頃大的副都心，屆時辦公室、文化、觀光、百貨、電影文化區等多元發展才能更容易聚集人口，創造需求與供給。
他認為，爾後北縣更要切入兩岸交流平台，大型陸資和外資企業總部進駐北市，但週邊需要非常多的上下游供應鏈，這些供應鏈企業的辦公室可以設置在北縣，就近提供服務。
台中在地的鄉林建設副總經理呂理全表示，台中縣產業根基較深，包括以精密機械為主的加工區和以光電產業為主的中部科學園區；雖然過去幾年台商外流嚴重，僅剩下小型企業，但隨台商逐步回流，加工區會可望有更多大廠商進駐。
呂理全指出，雖然台中的交通轉運色彩明顯，向外藉由新建國道輻射到中、彰、投等地相當便利，風景也相當優美，還有陸客最愛的日月潭，但未來要吸引更多觀光客，政府的公共工程仍顯不足，五星飯店也不夠。
尤其是七期重劃區、水湳經貿園區等必需加快腳步建設，人員才願意往大台中移動，促進商機，大型展覽也才能在台中有落腳地，並帶動服務業發展。
另外，大台中捷運和台鐵從豐原到烏日的捷運化也得快速進行，以提昇效率、降低成本，人潮白天在大台中各地遊玩，晚上可以回來逛夜市、喝咖啡，全都要靠便捷的交通，房地產價格才有上升的可能。
位處高雄的京城建設經理張健輝表示，鴻海集團準備進駐高雄軟體園區，對高雄產業是一大利多，未來可帶進更多上下游業者，在以鋼鐵和石化重工為主的產業別外再添生力軍，也可望帶進更多人口。
目前高雄捷運只有一條，未來再往北邊的岡山、路竹，可連接路竹科學園區，拉近彼此的距離和便利性，才有更多工作人口和家庭。
對於高雄縣市合併，張健輝認為，近來建地不多且價格上漲許多的高雄市可以向外拓展，目前高雄市的農16土地已從兩年前的每坪40萬元漲到65萬元，當大高雄的建設更完善後，不但高雄市腹地加大，房地產價格也才有機會上漲。980627

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